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2020年第二季度房地产市场运行情况

作者 来源: 更新于:2020-08-12 阅读:0

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政策环境:调控总基调未变 确保房地产市场平稳健康发展


二季度为应对国内疫情对经济的冲击,稳经济政策频频出台。中央多次强调要加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕;引导市场贷款利率下行,减轻企业和个人贷款压力。同时,发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,要求推进要素市场化配置,构建区域协调发展新机制,不断健全和完善我国经济治理体系,致力于推进经济高质量发展。


针对房地产行业,2020年《政府工作报告》再次明确,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的” 定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。在保持流动性合理充裕的宏观背景下,金融环境相对宽松,但房地产领域金融监管依然从严。在利好行业中长期发展方面,提出进一步推进新型城镇化建设和城乡融合发展、推进西部大开发、加快开展县城城镇化补短板强弱项工作;出台下放土地审批权、加快老旧小区改造、加强城市与建筑风貌管理等政策。同时要求加快全国房屋网签备案信息共享共用系统建设。


在7月24日召开的房地产工作座谈会,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再次强调,要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。并提出要坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题;要全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施;要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场;要发挥财税政策作用,有效调节住房需求等。


二季度地方层面,因城施策、双向调控更加灵活和精准,在坚守“限购”、“限贷”等调控基础下,边际改善供需两端扶持政策。各地覆盖行政限制性政策、公积金政策、土地政策、人口人才政策、住房保障政策和市场监管政策等。需求端人口人才政策出现井喷,放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购(租)房补贴等几乎成为各城市标配。公积金政策和人才政策成为地方楼市调控定向宽松的主要渠道。

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房地产市场发展特点


1、市场:投资、建设和销售等核心指标获得修复

二季度市场在国内疫情得到控制后,显示出较为明显的反弹势头,行业基本面各项数据显著修复,同比增速实现“V”型反转。房地产投资同比率先由负转正;新开工大幅修复;土地购置数据持续修复上行;销售面积及金额同比增速完成了“V”型反弹走势,跌幅进一步收窄;房企到位资金环境持续改善;商品房库存减少;季度内国房景气指数继续回升。6月单月,投资、新开工、销售等行业指标均实现快速修复,显示出房地产的较强韧性。


投资:开发投资进一步回暖,增速由负转正。1-6月份,全国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%, 1-5月份为下降0.3%。其中,住宅投资46350亿元,增长2.6%,增速比1-5月份提高2.6个百分点。单月数据方面,6月份房地产开发投资较前两个月有明显提高,同比增长8.5%。各区域开发投资中,仅中部地区同比负增长,为-4.8%。东部地区同比由负转正,同比上涨2.3%,较上月上涨2.4个百分点。西部地区、东北地区同比分别上涨7.6%和1%。同比变动中,东部地区变动最大,中西部同比变动均为2%,东北地区变动最小,为0.5%。


土地:土地购置数据将持续修复上行。1-6月份,房地产开发企业土地购置面积7965万平方米,同比下降0.9%,降幅比1-5月份收窄7.2个百分点;土地成交价款4036亿元,增长5.9%,增速回落1.2个百分点。


销售:同比增速延续“V”型反转,单月销售实现正增速。1-6月份,商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。商品房销售额66895亿元,下降5.4%,降幅比1-5月份收窄5.2个百分点。单月数据方面,6月全国商品房销售面积超过2亿平方米,同比增2.1%;6月销售金额突破2万亿元,刷新近3年年中单月记录,同比增长9%。分区域销售来看,东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比下降 5.4%、14.1%、5.6%和 17.3%,东北区域销售增速回升较快。


库存:有所减少。6月末,商品房待售面积51081万平方米,比3月末减少1646万平方米。其中,住宅待售面积减少1401万平方米,办公楼待售面积减少41万平方米,商业营业用房待售面积减少147万平方米。


2、价格:环比涨幅逐月提升同比涨幅呈收窄趋势

新房:环比上涨城市数量明显增加,同比涨幅持续收窄。4-6月,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为50个、57个、61个,环比增幅算数平均值分别为0.42%、0.49%、0.58%。4-6月,房价同比为上涨的城市数量分别为63个、62个、60个,同比增幅算数平均值分别为5.20%、4.95%、4.87%。


二手房:环比涨幅增加,同比涨幅相对平稳。4-6月,70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为37个、41个、50个,环比指数算数平均值分别为0.22%、0.24%、0.31%。4-6月,价格同比上涨城市数量分别为43个、45个、44个,同比指数算数平均值分别为2.35%、2.16%、2.19%。


3、城市:商品住宅成交回升,库存有所增加
二季度,监测的28个重点城市中,重庆商品住宅成交面积明显领先于其他城市,成交总量为650万平方米,杭州、徐州、青岛、佛山超过400万平方米。位于前十的还有武汉、成都、长沙、郑州、南宁,成交面积在307—385万平方米之间。

28个重点城市商品住宅库存共计25597万平方米,较一季度末增加2561万平方米。库存面积最大的城市为青岛,超过2000万平方米,佛山、成都、大连、北京、长春、武汉库存面积在1500万平方米左右。

土地成交面积方面,重庆明显领先于其他城市,高达1462万平方米 ,其次青岛、长春超过900万平方米。成交面积位于前十的还有长沙、徐州、宁波、西安、上海、成都、杭州,在494—862万平方米之间。

4、企业:销售业绩有所恢复企业分化加剧
业绩:二季度恢复好于预期。上半年TOP100房企全口径销售业绩同比下降2.7%,二季度增加9.6%,百强房企整体的销售恢复情况好于预期。百强房企竞争加剧,各梯队保持分化格局,TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增加7.1%至912.1亿元,TOP30和TOP50房企的销售操盘金额入榜门槛分别微降0.1%和1.2%,降幅进一步收窄,而TOP100房企和TOP200房企操盘金额入榜门槛的降幅则相比其他梯队较大,分别下降12.6%和12.3%。

集中度:头部房企保持稳定。上半年百强房企各梯队销售金额权益集中度表现分化,TOP3、TOP11-20房企集中度在去年基础上分别提升1.2和0.3个百分点至11.8%、8.8%;TOP4-10 、TOP21-30 、TOP31-50、TOP51-100分别降低0.5、0.2、0.1、0.7个百分点,集中度分别为11.8%、5.7%、7.9%、8.9%。

拿地:企业态度有所分化。截至2020年6月末,销售百强房企新增总土储货值达到4.4万亿,较去年同期下降1000亿。百强房企拿地销售比达到0.38,较一季度末的0.28有明显提升。各梯队房企拿地态度有所分化:TOP10企业由于土储总量充沛、规模优势等原因,拿地态度维持谨慎,拿地销售比仅有0.28,在各梯队中最低;TOP11-20、TOP21-30企业拿地销售比分别达到0.54和0.47,拿地积极性较高,冲规模势头不减。

到位资金:跌幅收窄。上半年房地产开发企业到位资金83344亿元,同比减少1.9%。其中,国内贷款13792亿元,增加3.5%;利用外资46亿元,增加8.0%;自筹资金26943亿元,增加0.8%;定金及预收款26474亿元,减少7.0%;个人按揭贷款13202亿元,增加3.1%



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